Zacznijmy od pieniędzy.
Budżet na budowę domu to średnio kilkaset tysięcy zł. Za minimalną granicę można przyjąć koszt rzędu 300 tys. (bez działki). Górnej granicy nie ma. Niewielu inwestorów ma możliwość finansowania budowy ze środków własnych i często stają przed koniecznością posiłkowania się kredytem. Patrząc na liczbę ofert dostępnych na rynku, warto udać się po pomoc do doradcy finansowego, który pomoże nam wybrać najbardziej odpowiednią propozycję.
O to, od czego zacząć na tym etapie, zapytaliśmy Rafała Wojtkowskiego, doradcę do spraw kredytów Murator Finanse:
Analizując oferty banków warto zwrócić uwagę przede wszystkim na oprocentowanie – to od niego w głównej mierze zależy wysokość raty. Ponadto ważnym czynnikiem są koszty udzielenia kredytu, na które składają się m.in.: prowizja, ubezpieczenia związane z kredytem, koszty dodatkowe (wycena nieruchomości, inspekcje pracownika banku na budowie) oraz obsługa produktów takich jak obowiązkowe konto czy karta kredytowa. Warto sprawdzić propozycję banku, w którym już mamy konto. Jednak rzadko zdarza się, aby bank miał specjalną ofertę dla swoich Klientów, a nawet jeśli taka jest, to nie znaczy, że inny bank nie zaoferuje nam lepszych warunków. Ponieważ elementów, które powinny być wzięte pod uwagę jest bardzo wiele, analizę ofert kredytowych warto powierzyć niezależnemu Doradcy, który dzięki swojemu doświadczeniu wskaże najkorzystniejsze rozwiązanie. Warto podkreślić, iż nie zawsze kredyt najtańszy będzie najlepszy dla Klienta. O wyborze oferty decyduje bowiem wiele czynników, nie tylko wysokość raty.
Niestety wielu Klientów rozpoczyna starania o kredyt zbyt późno. Sama procedura kredytowa zwykle trwa około 30 dni. Jeżeli w trakcie ubiegania się o kredyt okaże się, że klient miał wcześniej problemy z regulowaniem swoich zobowiązań (nie tylko kredytowych), bank może odmówić udzielenia finansowania budowy. W takiej sytuacji wyprostowanie całej sprawy może zająć nawet kilka miesięcy. Zanim wybierzemy gotowy projekt domu powinniśmy zbadać zdolność kredytową, aby mieć pewność, że kwota kredytu, którą zaoferują banki, będzie wystarczająca, na budowę wybranego przez nas domu. Dlatego warto podjąć działania już na etapie zakupu projektu. Doradca sprawdzi zdolność i historię kredytową, a nawet pomoże uzyskać z banku wstępną decyzję kredytową. Da nam to pewność, że nie ma istotnych przeciwwskazań, które spowodowałyby w przyszłości odmowę banku.
Składając wnioski kredytowe do kilku banków Klient ma pewność, że proces kredytowy zakończy się sukcesem w akceptowalnym przez Niego terminie. Często zdarza się, że banki, które mają atrakcyjne warunki kredytowe, przeżywają oblężenie pod względem liczby składanych wniosków kredytowych, przez co proces ich rozpatrywania trwa bardzo długo, czasem nawet dwa miesiące. Dla niektórych Klientów jest to zbyt długo, np. ze względu na ustalony z ekipą budowlaną termin rozpoczęcia prac. Wówczas bez problemu, nie tracąc dodatkowego czasu, można zdecydować się na inny bank, który może mieć mniej korzystną ofertę, ale decyzję otrzymamy szybko. W przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej w jednym banku zawsze mamy szanse na to, że w innym decyzja będzie pozytywna. Mając w ręku kilka decyzji kredytowych łatwiej będzie nam także negocjować warunki cenowe kredytu.
Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła Rekomendację S, zgodnie z którą obecnie kredytobiorcy muszą posiadać wkład własny w wysokości minimum 15% wartości kredytu. Wymagany wkład wzrósł od stycznia 2017 roku o 5 pp do poziomu 20%. Warto jednak wspomnieć, że Rekomendacja S dotknie w mniejszym stopniu inwestorów biorących kredyt na budowę domu. Praktyka pokazuje, że najczęściej budują Oni na działce będącej ich własnością, a większość banków potraktuje ją jako wkład własny wniesiony do kredytu. Kilka banków na rynku udziela jeszcze kredytów z 10% – mamy nadzieję, że tak pozostanie.
W przypadku kredytu na budowę domu warto zwrócić szczególną uwagę na sposób jego wypłaty. Zwykle jest on wypłacany w kilku transzach i częściach, które powinny wystarczyć na realizację kolejnego etapu budowy. Po każdym etapie bank sprawdza prace założone w danym etapie zostały zrealizowane. Bardzo rzadko banki zażądają przedstawienia faktur za zakupione materiały i robociznę, większość zadowoli się inspekcją pracownika banku, za którą zwykle musi zapłacić kredytobiorca. Dlatego ważne jest, aby kredyt był podzielony na odpowiednią liczbę transz, umożliwiających płynne prowadzenie procesu budowy. Klient będzie płacił odsetki jedynie od wypłaconej kwoty, dlatego podzielenie kredytu na zbyt duże transze spowoduje, że odsetki będą płacone od środków, które nie zostaną od razu wykorzystane. Z kolei zbyt wiele mniejszych transz może wygenerować dodatkowe koszty związane z inspekcją pracownika banku po wypłacie każdej z nich. Wielkość i moment wypłaty transz warto omówić z firmą wykonawczą lub kierownikiem budowy.
Kredyt bezpośrednio w banku z pomocą doradcy kredytowego?
Korzystając z usług Doradcy kredytowego Klient przede wszystkim oszczędza dużo czasu. Nie musi osobiście odwiedzać wybranych przez siebie banków, których godziny otwarcia z reguły pokrywają się z godzinami pracy. Po wstępnych ustaleniach i analizie sytuacji finansowej, na jednym spotkaniu może porównać zestawione przez Doradcę oferty wszystkich banków na rynku. Doradca uwzględni w zestawieniu aktualne promocje banków, podpowie na co trzeba zwrócić uwagę, jakie czynniki porównać, wskaże wady i zalety każdej oferty. Wnioski, nawet do kilku banków, Klient może złożyć w jednym miejscu – u Doradcy. Kredytobiorca kontaktuje się z jedną osobą, która monitoruje cały proces kredytowy we wszystkich wybranych bankach. Klienci wybierając bank samodzielnie często kierują się wyłącznie reklamą. Jednak po szczegółowej analizie warunków zdarza się, że promowana oferta kredytu jest dostępna tylko dla Klientów spełniających określone, często wysokie, wymagania. Doradca, który oferty zna szczegółowo, od razu podpowie, w którym banku – w określonej sytuacji finansowej – warto złożyć wnioski, aby nie tracić czasu i energii na zbędne kompletowanie dokumentów.”
Dodatkowe pieniądze – skąd pozyskać?
Dodatkowe środki na budowę, a właściwie na sfinansowanie proekologicznych i energooszczędnych rozwiązań można pozyskać na przykład z lokalnych funduszy gminnych. Samorządy często dopłacają więc do montażu instalacji solarnych, fotowoltaiki nowoczesnych systemów grzewczych. O warunki pozyskania środków z konkretnych programów należy dowiadywać się bezpośrednio w swojej gminie.
Działka.
Działkę możemy zakupić we własnym zakresie, ale na rynku działa wiele biur nieruchomości, które chętnie zajmą się tym tematem. Za usługę taką trzeba oczywiście zapłacić, ale jest to dobra propozycja dla osób zabieganych bądź zupełnie nie orientujących się w temacie. Średni koszt pośrednictwa w wyszukaniu i zakupie ziemi pod budowę to około 2-3% kwoty transakcji – w zależności od zakresu usług i rejonu kraju.
Koszt zakupu działki.
Zakup ziemi pod budowę domu do tanich nie należy, zwłaszcza, gdy chcemy nabyć działkę podmiejską lub w bliskiej odległości od granicy miasta. Związane jest to po pierwsze z coraz mniejszą dostępnością działek w miastach przeznaczonych pod zabudowę indywidualną, a po drugie – z przepisami, które znacznie utrudniły odrolnienie ziemi po to, by zmienić jej przeznaczenie na działki budowlane. Obecnie średnia cena zakupu 1m2 działki budowlanej w województwie dolnośląskim wynosi około 80 zł netto, przy czym cena we Wrocławiu wzrasta do niemal 300 zł netto za 1m2 (dane na rok 2016).
Jak zmienić przeznaczenie działki z rolnej w budowlaną (według zmian w prawie obowiązujących os 2017 roku).
Odrolnienie wybranego obszaru nie zawsze jest możliwe, w zdecydowanej większości trwa bardzo długo i wiąże się z wieloma formalnościami. Wniosek składamy we właściwej gminie. W przypadku, gdy nasza działka leży poza miastem, obowiązuje dwuetapowa procedura odrolnienia:
Co warto wiedzieć, szukając działki pod budowę domu?
Większość inwestorów myśli, że na swojej działce może wybudować dowolny dom. Otóż nie jest to prawda i mimo posiadania własnego kawałka ziemi, trzeba jeszcze wziąć pod uwagę urzędowe zapisy precyzujące, jaki dom można zrealizować.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i Warunki Zabudowy –.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego co to jest i co mogę, a czego nie zbuduję na swojej działce.
Jeśli wybrana działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, sprawa jest dosyć prosta. Do planu można zajrzeć w lokalnym urzędzie miasta czy gminy i zapoznać się zawartymi w nim zapisami. Mamy wtedy konkretne wytyczne, co i w jaki sposób możemy wybudować na swojej działce. Ustawa z 2003 roku dosyć optymistycznie zakładała, że w dosyć szybkim czasie każda gmina w Polsce zostanie objęta MPZP, jednak do tej pory nadal tylko dla 30 % powierzchni Polski taki plan opracowano. Co istotne dla inwestora, tam, gdzie plan obowiązuje lub trwają prace nad jego uchwaleniem, należy prowadzić inwestycję zgodnie z planem. Jeśli jest plan, składamy wniosek o wypis i wyrys z MPZP. Nie musimy być właścicielem działki, żeby otrzymać taki wypis i wyrys. Zabezpiecza nas to przed nieuczciwym sprzedawcą działki, który może nam powiedzieć, że na wybranej przez nas działce możemy zbudować wszystko.
Warunki Zabudowy.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy występujemy, gdy nie ma MPZP składa się w urzędzie gminy lub miasta, na specjalnym formularzu. Można to zrobić także online, przez stronę internetową. Najważniejsze informacje, jakie powinien zawierać wniosek, to:
Niektóre podane dane są orientacyjne, planowane, informacje te powinny charakteryzować to, jaki budynek chcemy wybudować. Zwrotnie urząd udzieli nam odpowiedzi możemy to zrobić i wskaże, na jakich warunkach konkretnie jest to możliwe. Odpowiedź otrzymamy w formie decyzji, zawierającej informacje odnośnie warunków zabudowy, infrastruktury i komunikacji, scharakteryzuje linie zabudowy, a także sprecyzuje inne istotne kwestie, wynikające ze szczególnych uwarunkowań. W Warunkach Zabudowy będą także wskazane czynności, które musimy podjąć, żeby otrzymać pozwolenie na budowę (np. uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków).
Warto pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy jest czasowa i ważna do czasu powstania planu przestrzennego.
Zdarza się, że urząd nie wyda decyzji o warunkach zabudowy (np. gdy żadna z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej nie posiada zabudowy lub ich zabudowa nie pozwala na określenie charakteru przyszłej zabudowy). Brak decyzji lub zastrzeżenia co do jej warunków daje możliwość zaskarżenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (taki zapis powinien znaleźć się w dokumencie, który otrzymamy z urzędu).
Jak kupić dobrą działkę? – kilkanaście przydatnych porad.
Przede wszystkim sprawdź, kto jest właścicielem działki (gdy właścicieli jest kilku, na sprzedaż potrzebna jest zgoda wszystkich, sprawdzić to można w Sądzie Ksiąg Wieczystych, w którym mamy wgląd do ksiąg wieczystych i możemy otrzymać wypis sądowy lub w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy, gdzie możemy odebrać wyrys z ewidencji gruntów).
Lokalizacja jest ważna!
Nabycie odpowiedniej działki budowlanej to już połowa sukcesu. Przed zakupem warto się zastanowić i przeanalizować (głównie pod względem możliwości finansowych) szukamy działki miejskiej/podmiejskiej też dopuszczamy zakup ziemi w dalszej odległości od centrum, a co się z tym wiąże – tańszej. Policzmy, ile czasu zajmie nam dojazd do pracy odwiezienie dzieci do szkoły w razie awarii samochodu zdołamy dostać się do miasta komunikacją miejską/podmiejską. W jakim stanie jest droga dojazdowa, kto ją nadzoruje (problem napraw i odśnieżania). A jeśli mamy już upatrzony teren, warto rozważyć kilkanaście innych aspektów:
Odległości budynku od granicy działki.
Obowiązujące aktualnie przepisy precyzujące odległość budynku od granicy działki weszły w życie 8 lipca 2009 i stanowią one następująco: