Istnieją dwie możliwości wystąpienia o zgodę na rozpoczęcie budowy:
Zgłoszenie budowy funkcjonuje w przepisach od niedawna i w założeniu ma uprościć i skrócić formalności do niezbędnego minimum, w praktyce – zwłaszcza w większych miejscowościach, termin ten często jest taki sam lub może być dłuższy (w razie wniesienia sprzeciwu od decyzji) jak w przypadku ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę.
Gdzie się składa zgłoszenie?
W Wydziale Architektoniczno-Budowlanym lokalnego urzędu (starostwo lub w urzędzie miasta na prawach powiatu)
W jakiej formie zgłasza się budowę?
Na formularzu zgłoszenia dostępnym w urzędzie lub można go pobrać ze strony internetowej
Co powinien zawierać formularz zgłoszenia?
- informację o terminie rozpoczęciu robót oraz o zakresie i sposobie wykonania prac budowlanych,
- oświadczenie o tym, że posiadamy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- dodatkowe rysunki i uzgodnienia dotyczące budowy (w zależności od potrzeb – ustala to urzędnik przyjmujący zgłoszenie),
- dokumentację projektową (w czterech egzemplarzach, wraz z uprawnieniami i wpisami do izb zawodowych wszystkich osób opracowujących projekt, z datą na dzień sporządzenia dokumentacji),
- w przypadku planowanej budowy przyłączy albo np. zbiornika na gaz płynny (do 7m3) wraz z instalacją trzeba dodatkowo uzupełnić zgłoszenie o projekt zagospodarowania działki lub terenu przygotowany przez uprawnionego projektanta.
W jaki sposób otrzymamy zgodę urzędu?
W przypadku zgłoszenia na budowę urząd wydaje tzw. zgodę milczącą, co oznacza, ze jeśli w ciągu 21 dni nie otrzymamy sprzeciwu, można zacząć pracę. W interesie inwestora jest jednak wystąpić o potwierdzenie tej zgody na piśmie (zaświadczenie w trybie artykułu 217 Kodeksu postępowania administracyjnego). Po upływie tego terminu w urzędzie następuje ostemplowanie dokumentacji projektowej, którą należy odebrać i można przystąpić do prac budowlanych. W tym celu należy dokonać odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.
Czy można uzupełniać braki w zgłoszeniu?
Tak – urząd może wezwać inwestora do uzupełnienia dokumentów w określonym terminie. Co ważne, takie wezwanie przerywa 30 dniowy okres przewidziany na wniesienie sprzeciwu, który ponownie zaczyna się od kolejnego dnia, w którym uzupełniono braki. Jeśli inwestor nie uzupełni zgłoszenia o wymagane dokumenty, urząd wyda decyzję o sprzeciwie.
Ile mamy czasu na rozpoczęcie robót budowlanych?
Do budowy należy przystąpić w ciągu 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu. Jeśli nie zmieścimy się w tym czasie, zgłoszenie traci ważność i całą procedurę należy uruchomić na nowo.
Czy potrzebny jest kierownik budowy oraz dziennik budowy?
Tak – również w przypadku budowy na podstawie zgłoszenia jest formalny wymóg prowadzenia dziennika budowy oraz zatrudnienia kierownika budowy.
Terminy urzędnicze obowiązujące w trybie zgłoszenia budowy:
- wydanie milczącej zgody lub wydanie decyzji o sprzeciwie – do 21 dni
- opublikowanie informacji o sprzeciwie lub jego braku - do 3 dni od zaistniałego faktu,
Zgłoszenie budowy – dodatkowe informacje.
Procedurę zgłoszenia zazwyczaj powierza się lokalnemu architektowi (ale według obowiązującej ustawy, nie musi być to osoba z uprawnieniami budowlanymi), który powinien sprawdzić parametry działki, jak i wybranego projektu, spełniają stawiane dla nich wymogi formalne i techniczne. Analizuje również planowana budowa będzie miała wpływ na istniejącą już zabudowę lub sąsiednie działki. W kontekście wybranego projektu sprawdza się więc:
- czy planowany budynek nie będzie ograniczał dostępu światła słonecznego sąsiednim budynkom,
- czy będą zachowane wymagane odległości samego budynku od granicy działki, jak i poszczególnych elementów zagospodarowania terenu (zbiorniki gazowe, szamba, przydomowe oczyszczalnie itp.),
- czy spełnione są warunki ochrony przeciwpożarowej,
- czy dla wybranego terenu należy spełnić jeszcze jakieś formalne przepisy dotyczące ochrony środowiska, zabytków czy szczególnych wytycznych w zakresie dróg publicznych czy podobnych.
Jeśli analiza wykaże, że projekt zgodny jest z wszelkimi wytycznymi formalnymi, a zasięg jego oddziaływania nie wpływa na działki sąsiednie, można dokonać zgłoszenia budowy. W przypadku zgody można zacząć budowę, a o jej rozpoczęciu powiadomiony zostaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Po skończonych pracach budowlanych inspektor powinien powiadomić Państwową Inspekcję Nadzoru Budowlanego i jeśli ta nie wniesie sprzeciwu (w ciągu 14 dni), dom można zacząć użytkować.
Pozwolenie na budowę.
Uzyskanie pozwolenia na budowę trwa dłużej niż zgłoszenia, ale jest nadal często wybierane przez inwestorów, choćby na konieczność skorzystania z tej opcji przy kredycie bankowym. W niektórych przypadkach skorzystanie ze zgłoszenia jest niemożliwe i uzyskanie pozwolenia na budowę jest jedyną możliwością. O pozwolenie na budowę trzeba się starać, jeśli obszar oddziaływania planowanej inwestycji będzie wykraczał poza posiadaną działkę i wpływał na sąsiednie tereny (np. poprzez uciążliwy hałas, zacienienie itp.) lub leży na obszarze ochrony przyrodniczej. W tym ostatnim przypadku uruchamia się z urzędu postępowanie środowiskowe, które ma zbadać ewentualny pływ inwestycji na środowisko. Pozwolenie na budowę jest także niezbędne w przypadku budowy domów wielorodzinnych, szeregowych czy bliźniaków.
Bez względu na to wybierzemy budowę na podstawie zgłoszenia pozwolenia, zobligowani jesteśmy do złożenia następujących dokumentów:
Tak, jak w przypadku budowy na podstawie zgłoszenia, ewentualne braki w dokumentacji należy uzupełnić, a czas na wydanie decyzji wydłuży się. Żeby zacząć budowę, decyzja urzędnicza musi się uprawomocnić, co następuje po 14 dniach od daty jej wydania, o ile nie strony postępowania nie zgłoszą sprzeciwu. Tak jak w przypadku budowy domu na podstawie zawiadomienia, również w przypadku pozwolenia na budowę na inwestorze ciąży obowiązek zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac.
Prowadzenie budowy na podstawie pozwolenia wymaga zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.
Terminy urzędowe w przypadku budowy na podstawie pozwolenia na budowę są następujące:
- wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę – do 65 dni,
- czas na wniesienie sprzeciwu od wydanej decyzji – 14 dni,